Por que pagar outorga onerosa se estou regularizando pela Lei de Anistia?
Essa é uma pergunta muito comum e recorrente no escritório: por que pagar outorga onerosa se estou regularizando pela Lei de Anistia?
A pergunta pode até ter fundamento para os menos esclarecidos, mas a realidade é bem diferente.
A Lei de Anistia SP concede benefícios para os proprietários que desejam regularizar seus imóveis na cidade de São Paulo, mas até um certo limite.
A Lei de Anistia foi criada para facilitar que os imóveis da capital paulista sejam regularizados, com menos burocracia e menos sanções. Mas não significa que todos os encargos ou taxas em decorrência do processo estejam isentos, ou perdoados.
É o caso da outorga onerosa do direito de construir, um instrumento jurídico utilizado pela Prefeitura com o propósito de arrecadar fundos para investir no desenvolvimento da cidade.
Mas quando incide a outorga onerosa?
Talvez essa seja a pergunta mais sensata.
Não há o que se falar em outorga onerosa se você construir até o limite do coeficiente de aproveitamento básico (CA básico).
Se você construiu respeitando o limite básico definido pelo Código de Obras do Município de São Paulo de acordo com o seu zoneamento, não haverá cobrança, ou seja, você estará isento de recolher a outorga onerosa.
Agora, se ultrapassou esse limite básico, há duas situações a observar:
- Se a construção respeita o limite de coeficiente de aproveitamento máximo (CA máximo); e
- Se a construção ultrapassa até o limite de CA máximo.
Bom, no caso de ultrapassar o CA máximo, a notícia não é muito boa, pois você terá que demolir o excedente.
Agora, se a construção ficou entre o CA básico e o CA máximo, se faz necessário uma análise para saber se a região ainda dispõe de área para que o excedente da sua construção se converta em outorga onerosa.
Ou seja, se possível, você poderá permanecer e regularizar o imóvel sem demolição desde que haja a contrapartida financeira para a Prefeitura.
A vantagem da Lei de Anistia SP em relação à construção acima do coeficiente de aproveitamento básico é justamente essa. Se fosse analisado na legislação normal (sem a Lei de Anistia), você teria que demolir todo o excedente além do CA básico.
Através da Lei de Anistia é possível recolher a outorga onerosa e continuar com a área construída além do CA básico, porém sem ultrapassar o CA máximo.
Vamos exemplificar para você entender…
Suponhamos que você tenha um terreno de 250 m2, e sobre ele construiu um prédio residencial assobradado com área total de 420 m2.
Suponha ainda que nessa região, segundo o Código de Obra do Município de São Paulo, o CA básico é de 1,5; e que o CA máximo seja de 2,0.
Área do terreno x CA básico = limite básico de construção.
Área do terreno x CA máximo = limite máximo de construção
No nosso caso teremos:
– Construção até o limite básico, que não incide outorga onerosa: até 375 m2;
– Área construída permitida considerando o CA máximo: 500 m2.
Como a construção foi de 420 m2, nota-se um excedente de 45 m2 (420 – 375), logo, você terá de pagar outorga onerosa sobre essa diferença para não ter que demolir parte do imóvel.
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Na próxima semana será a vez de explicarmos se o processo de usucapião regulariza o imóvel.
Boa semana a todos!
