Antes de falarmos sobre o que é coeficiente de aproveitamento, vamos explanar um pouco sobre a Lei de Anistia SP.

Bom, quando se fala em Lei de Anistia logo se pensa em perdão, anulação de eventual condenação, cancelamento de infração.

E é realmente isso que proporciona a atual Lei de Anistia que ainda está em vigor na cidade de São Paulo.

A lei possibilita que proprietários de imóveis irregulares acertem a situação contando com benefícios e isenções variadas.

E por que falamos isso primeiro, para depois chegar ao tema do post?

Porque o coeficiente de aproveitamento é um dos principais itens que deve ser respeitado para conseguir a aprovação e regularização do imóvel.

 

Entendendo o coeficiente de aproveitamento…

O coeficiente de aproveitamento é um número que, se multiplicado pela área do terreno, obtém-se a metragem quadrada limite permitida para construir, somando-se todos os pavimentos da edificação.

Ou seja, o coeficiente de aproveitamento tem relação direta com a taxa de ocupação.

O valor do coeficiente de aproveitamento está especificado no Plano Diretor do município. Aliás, ele é definido após estudos e antes da publicação do Plano Diretor.

Ainda vale lembrar que existe um coeficiente de aproveitamento pré-determinado para cada região.

Logo, para saber qual o coeficiente de aproveitamento para o seu lote, primeiro você tem que saber qual é o zoneamento em que o imóvel está localizado; depois, é só consultar o Plano Diretor do Município de São Paulo.

 

Então o coeficiente de aproveitamento não é único para a cidade toda?

Não.

Para cada região há um coeficiente de aproveitamento que determina o quanto poderá ser construído.

Além disso, é necessário verificar a que subprefeitura a que pertence o imóvel, pois também há diferença de coeficiente de aproveitamento para um mesmo zoneamento que esteja sob jurisdição de subprefeituras diferentes.

 

Por que existe limitação para área construída?

Essa é uma boa pergunta. Afinal, muitos pensam, se o terreno é meu, eu não deveria construir a área que eu quisesse?

Não é bem por aí.

O coeficiente de aproveitamento, e, por consequência, a limitação de área construída, tem como finalidade evitar o crescimento urbano desenfreado e exagerado na cidade.

E isso é bom pro município, acreditem.

 

E só existe limitação máxima?

Na verdade, não.

Existem três tipos de coeficiente de aproveitamento:

  • Coeficiente de Aproveitamento Mínimo, que especifica a menor área construída para o lote;
  • Coeficiente de Aproveitamento Básico, que é tido como perfeito, já que determina a área ideal de construção para o lote; e
  • Coeficiente de Aproveitamento Máximo, que determina o limite máximo de área construída permitida no lote.

Aliás, esses coeficientes de aproveitamento devem ser muito bem verificados, pois eles podem afetar os proprietários de diferentes maneiras:

Estando a edificação de acordo com o coeficiente de aproveitamento básico, nada a se cobrar ou intervir.

Agora, caso a edificação esteja com área inferior ao coeficiente de aproveitamento mínimo, a prefeitura poderá intervir por entender que o terreno está sendo mal utilizado.

Na hipótese de a edificação estar entre o coeficiente de aproveitamento básico e máximo, para regularização do imóvel, será necessário verificar a disponibilidade de área na região e recolher a outorga onerosa.

E, se a edificação estiver acima do limite se baseando no coeficiente de aproveitamento máximo é sinônimo de problema, porque terá que providenciar a demolição do excedente, além de ter que arcar com todas as taxas envolvidas no processo.

 

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