Bom, muita gente perguntou ao ler o título deste post: o que é CA?

Vamos explicar…

CA significa coeficiente de aproveitamento, uma norma construtiva especificada em lei, que tem relação diferente dependendo da região e zoneamento em que o imóvel está localizado.

O coeficiente de aproveitamento está diretamente ligado com a taxa de ocupação, isso porque ele indica uma certa limitação em relação a área que se pode construir naquela região ou zoneamento.

Tem gente que vai se revoltar por não poder construir a área que deseja em seu próprio terreno, mas isso se faz necessário justamente para evitar que o crescimento urbano seja demasiadamente exagerado.

O Coeficiente de Aproveitamento – CA – é um número que geralmente é definido previamente pelo Plano Diretor, e que, quando o multiplica pela quantidade de metros quadrados do seu terreno, obtêm-se a quantidade máxima de metros quadrados sua edificação poderá ter, isto já considerando todos os pavimentos.

 

E quais CA existem?

Existem 3 coeficientes de aproveitamento:

  • CA mínimo, que determina a menor área construída permitida para o seu terreno;
  • CA básico, que é considerado a área ideal de construção para o seu terreno; e o
  • CA máximo, que significa o limite de área construída que pode ter no terreno.

 

Saber o zoneamento do imóvel é suficiente para saber o CA?

Por exemplo: Se eu sei que meu imóvel esta em uma zona ZM, já sei qual o meu CA?

Não! Isso porque na lei que é usada como base desses coeficientes para a lei de anistia de imóveis de SP, além de se dividir por zoneamento, os índices também são diferentes para cada subprefeitura.

Por consequência, pode-se ter uma ZM com CA básico 1 e máximo 2 em determinada região;  ZM com CA básico e máximo iguais a 1; assim como ZM onde o CA básico é 2 e o máximo é 4…; e por aí vai.

 

O que significa cada CA para o bolso do proprietário?

Temos três hipóteses:

  • Se o proprietário tiver menos que o CA mínimo construído, significa que o terreno está sendo inutilizado e a prefeitura pode intervir.
  • Caso esteja classificado como CA básico, indica que tem área construída considera ideal pela legislação, e não precisará pagar taxas a mais por essa construção.
  • Caso esteja com CA máximo, significa que tem área construída mais que o necessário, isso de acordo com o que a legislação considera ideal, e por esse motivo será obrigado a pagar uma taxa calculada por cada m² construído entre o CA máximo e o CA básico, a famosa outorga onerosa (que já falamos em outro post).

 

E se passar do máximo, o que acontece?

Infelizmente a resposta para essa pergunta não é muito agradável.

Quando a sua construção passa do CA máximo significa que você terá que demolir o excedente, e alem disso, pagar as taxas envolvidas com essa demolição, como por exemplo, o ISS por essa obra que terá que fazer. Também terá que apresentar à prefeitura laudos fotográficos comprovando a demolição.

Resumidamente, prejuízo!

 

Para não incorrer em prejuízo…

A Lei de Anistia  de imóveis irregulares de São Paulo oferece benefícios, mas se você se autodenunciar em eventual irregularidade, pode ser obrigado a demolir parte do imóvel, ter que pagar taxas absurdas, perder o processo e todo o investimento, ficando ainda sujeito a multas.

O melhor a se fazer antes de entrar com o processo é procurar uma empresa especialista e fazer primeiro um estudo de viabilidade técnica, justamente para ter certeza de que não terá problemas no decorrer do processo, e que no final, obten

 

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